리츠 투자 장단점 및 투자 방법에 대하여 정리하였습니다. 처음 리츠 투자를 접하신다면, 리츠 기업은 일반적인 기업의 형태와 다르므로 리츠 투자 전 아래 내용을 참고해 보시길 바랍니다.
리츠 기업 개념
리츠 기업은 부동산 투자 회사로 불특정 다수로부터 돈을 모으고, 부동산 및 채권에 투자하는 기업을 말합니다. 대다수의 리츠 기업은 수익금의 90%를 배당금으로 분배하는데, 이러한 이유는 세제 혜택이 존재하기 때문입니다.
리츠 기업은 총자산의 75% 이상 부동산 또는 현금 및 국채에 투자되어 있어야 합니다. 이는 법적으로 명시된 리츠 기업의 자산 기준점이라는 점 참고하시길 바랍니다.
리츠 투자 장단점
장점
리츠 기업은 상업용 부동산이라는 커다란 카테고리 안에서 물류센터, 상각, 농업, 통신, 도로 등과 같은 작은 카테고리로 나뉘어 상장되어 있습니다. 이에 따라 본인이 잘 알고 있는 부동산 카테고리를 선별하여 소액을 투자할 수 있다는 장점이 있습니다. 더 나아가 VNQ, XLRE, SCHH와 같은 ETF 상품도 존재하기 때문에 하나의 상품으로 다채로운 부동산에 투자할 수도 있습니다.
또 하나의 리츠 투자 장점은 주식 시장에 상장되어 있다는 점입니다. 부동산 투자는 계약서, 등기 등 주식 투자에 비해 복잡한 거래 구조로 되어 있는데, 리츠 기업은 주식 시장에 상장되어 있어 거래 구조가 간단합니다. 단, 이것이 때때로 단점이 되기도 합니다.
마지막 리츠 투자 장점은 배당률입니다. 세제 혜택을 위해 대부분의 수익금은 배당금 형식으로 분배하기 때문에 여타 기업 대비 배당률이 높은 편입니다. 이것이 가끔 발목을 잡을 때도 있지만, 매력적인 것은 분명합니다.
단점
리츠 기업의 형태는 일반적인 기업의 형태와 다르기 때문에 가치 분석이 조금 어렵습니다. 일반적인 기업의 경우 사업 모델과 재무 구조 그리고 경쟁사 및 CEO 등으로 분석하지만, 리츠 기업은 가지고 있는 부동산의 가치를 분석해야 합니다. 부동산 속성에 대해 잘 알고 있고, 인근 지역에 거주하여 관련 정보를 알고 있으면 오히려 쉬울 수 있습니다. 다만 그렇지 않은 투자자들이 훨씬 많고, 이는 큰 리스크로 작용한다는 점을 주의해야 합니다.
리츠 기업은 유상증자를 많이 하는 편입니다. 대부분의 수익금을 배당금으로 지급하기 때문에 리츠 기업의 자본금은 항상 부족합니다. 이에 따라 유상증자를 통해 자본금을 조달받습니다. 유상증자의 이유가 좋은 부동산을 매입하고 이를 통해 다른 수익을 창출하는 목적이라면 시장에서 이를 호재로 받아들이지만, 부채를 탕감하기 위함이거나 무리한 인수 합병과 같은 이유라면 악재로 받아들여집니다.
- 참고 : 유상증자 무상증자 차이점 4가지
리츠 기업은 부동산을 중점으로 하지만, 주식 시장에 상장되어 있어 주식 시장의 영향도 받습니다. 사실 장기적으로 봤을 때 가치는 부동산에 의해서 움직이지만, 주식 시장이 안 좋을 때 같이 하락하는 경우도 많고, 거래 구조가 쉬운 탓인지 부동산 자산에 비해 등락 폭이 큽니다.
리츠 투자 방법
1. 임대 계약 기간
다양한 리츠 기업들이 존재하지만, 기본적인 수익 구조는 동일합니다. 리츠 기업의 기본적인 수익 구조는 부동산 매입 후 임대하는 과정에서 발생합니다. 따라서 투자자는 임차인과의 임대 계약 조건과 기간을 이해하고 있어야 하며, 이와 동시에 임차인이 떠날 경우 수익을 방어할 수 있는 계약 구조인지 확인해야 합니다. 리츠 기업의 대장주라 불리는 아메리칸 타워는 장기 임대 계약을 기본으로 하고, 임대 해지 시 그에 대한 페널티가 강력합니다. 이러한 해자를 분석해야 합니다.
2. AFFO와 FFO
일반적인 기업의 주식은 PER과 EPS를 통해 이익을 체크합니다. 반대로 리츠 기업의 주식은 AFFO와 FFO를 통해 이익을 체크합니다. 여기서 FFO는 사업 운영을 통한 수익을 의미하며, AFFO는 FFO에 자본지출 및 보수 비용까지 포함하여 실질적인 현금 흐름을 파악하는 지표입니다.
이해를 돕고자 예시를 들어보도록 하겠습니다. A 리츠 기업의 1분기 수익은 1억 원이며, 감가상각 비용은 천만 원입니다. 그리고 일부 부동산 매각을 통해 2억 원에 수익을 올렸습니다. FFO는 사업 운영을 통한 수익이므로 부동산 매각을 통한 수익을 제거합니다. 그리고 감가상각된 천만 원을 수익에 더해주면, A 기업의 FFO는 1억 천만 원입니다.
감가상각된 천만 원을 더해주는 이유는 회계 구조 때문입니다. 회계 구조 안에서 부동산은 수명이 있는 자산입니다. 이에 따라 매년 감가상각 비용을 표기해야 합니다. 그러나 이는 실제 나가는 비용이 아니기 때문에 수익에 더해주는 것입니다.
AFFO는 FFO에 부동산 유지 및 보수 비용 그리고 임대 수입 등이 포함됩니다. 이에 따라 리츠 기업의 실질적인 현금 흐름을 볼 수 있습니다. 만약 앞서 언급한 A 기업에 부동산 유지 비용이 200만 원이고, 새로운 부동산을 매입하기 위해 5,000만 원을 사용했다면, AFFO는 5,800만 원입니다.
3. 배당 재투자(DRIP)
리츠 투자의 매력적인 장점 중 하나는 배당이고, 배당 재투자(DRIP) 시 높은 복리 수익률을 기대할 수 있습니다. 실제로 좋은 리츠 기업에 투자했다고 가정했을 때 S&P 500 지수의 수익률을 상회하는 결괏값도 존재합니다. 단, 배당 재투자를 결정할 땐 충분히 이해하고 진행하시길 권장해 드립니다.
4. 리츠 ETF
위 방법을 보고도 이해되지 않거나, 개별 리츠 기업 선택이 어렵다고 느낀다면 SPY, VOO처럼 리츠 시장 전체를 추종하는 ETF에 투자하셔도 무방합니다. 대표적인 예시로 VNQ, XLRE, SCHH 등이 있습니다. 더 나아가 리츠 역시 섹터가 나뉘어 있기 때문에 일반 증권 ETF처럼 섹터별 투자가 가능하다는 점도 참고하시길 바랍니다.
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